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祥生地產陳弘倪的考驗:高增長持續性存疑 融資收緊"找錢難" 2019/07/16 15:00:00   來源:中國網財經

中國網財經7月16日訊(記者 劉小菲)對房地產企業來說,只有努力奔跑才能保證位置,而千億規模則是一道重要的門檻。


從浙江諸暨起家的祥生地產,自2014年將總部遷至杭州,銷售規模可謂是“一路高歌”。克爾瑞研究發布的排行榜顯示,2018年祥生地產的銷售金額為1029.2億元,在中國房地產企業中位列第28名。值得一提的是,銷售規模從百億到突破千億,祥生地產僅用了3年時間,而這段路程,萬科和保利走了5年,綠地走了8年。


進入千億俱樂部后,祥生地產進行了人事調整。2019年3月,陳弘倪接替趙紅衛成為祥生地產集團總裁,陳弘倪是祥生實業集團創始人陳國祥的兒子。那么,陳弘倪將會帶領祥生地產走向何方?


高周轉助力,3年完成千億征程


公開資料顯示,祥生地產于1995年在浙江諸暨成立,次年承擔了諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務,由此開始涉足房地產業務;2014年,祥生地產將總部遷至杭州,當年銷售規模僅為90億元。


隨后,祥生地產銷售開始提速,2015-2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元和1029億元。2019年上半年,祥生地產向中國網財經記者提供的數據顯示,銷售金額為550.6億元。


談及這家從小縣城諸暨狂奔出來的地產黑馬快速崛起的秘訣,一位房地產行業評論員在接受中國網財經記者采訪時表示:“主要得益于對三四線城市的深耕和高周轉模式。”


據相關媒體報道,截至2017年底,祥生地產在售的60個項目中,除4個位于杭州外,其余56個均位于三四線城市;2018年初,祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示,公司項目80%布局在三四線城市。


上述評論員告訴中國網財經記者:“近幾年三四線城市樓市之所以迎來高光時刻,主要與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關。隨著棚改窗口期到來,其對樓市的支撐力度及作用可能都會進一步弱化,相應的風險可能會越來越多,祥生的銷售規模能否維持翻倍增長存疑。”


不過,祥生地產提供給記者的資料則認為,公司目前的業務布局是一個比較良性的結構,“祥生只是看上去布局都在三四線城市,但事實上,杭州和上海的庫存事實上占比達到52%”。2019年祥生地產確定了“1+1+X”戰略,即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局。資料顯示,目前祥生地產已經布局了50多個城市,現在同時在操盤的項目超150個;不含小鎮,公司土地儲備已經超過了1萬畝。


在周轉速度上,中國網財經記者了解到,2016年祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略,即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正;到了2017年,祥生地產進一步提高周轉速度,提出了“25710”的策略,即2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。以杭州錢塘新語項目為例,祥生地產從拿地到首次開盤用了不到4個月時間,湖州悅山湖項目從拿地到開盤也僅用了5個月。


四全創新,多次強調“不是小碧桂園”


不管是三四線城市布局,還是高速周轉,祥生地產與碧桂園的策略可謂是大同小異。所以,很多人將祥生地產稱之為“小碧桂園”。


不過,祥生地產內部人士在與中國網財經記者的交流中,多次強調“祥生不是小碧桂園”。


該人士指出,祥生地產采用的是“根據地打法”,即每一個進駐的三四線城市,就像是一個“根據地”。祥生地產要做的不僅是深耕,而是要真正的把根據地做熱、做深、做透、做大做強。祥生地產對于深耕根據地的劃定,并不是按照所在城市有幾個項目,或者這些項目賣了多少錢來衡量的,而是根據“市場占有率”這一指標來判定。具體來看:如果祥生在其布局或新進入的城市中,市場占有率達到20%,這個叫城市就叫“做熟”;達到30%,叫“做深”;如果做到40%甚至更高的市場占有率,就叫“做透”。


其還強調,祥生地產在所進入的城市,采取了“四全創新法”:全類產品、全域覆蓋、全齡客戶和全位服務。


上述房地產評論員表示,對于祥生地產來說,其與碧桂園的最大差異可能是在抗風險能力方面。“畢竟碧桂園銷售規模已經超過5000億元,即便有一天發生窗口期判斷失誤,如此大的體量是有能力去熨平區域市場波動的;其次,目前房企融資進一步收緊,像碧桂園這種規模房企的融資優勢更為明顯。”


值得一提的是,祥生曾緊隨碧桂園步伐,開發了南潯國際田園文旅小鎮、諸暨云溪九里康養小鎮、諸暨十里坪頤養小鎮、太湖發現島主題公園、滁州影視城等30多個特色小鎮,全面實現祥生小鎮的全國布局。不過,祥生小鎮在發展的過程中也是問題頻出。諸暨在線曾于去年3月的報道中提到,祥生地產建設“春風十里小鎮”,由于游客超負荷,堵車、占道經營的現象十分嚴重,還有不少人亂丟垃圾,這對在建項目也造成了傷害,致使一些項目多日停滯建設。


融資收緊,媒體稱祥生采用隱秘模式“補血”


無論是房地產銷售規模的提升,還是特色小鎮的建設,都需要充足的資金運轉能力做保障。由于祥生地產是一家非上市房企,并沒有公開負債等財務運營數據。


不過,近期樂居財經的一篇報道提到,祥生地產2018年總資產1096億元,凈資產117億元,以此推算該公司2018年底負債率約為89.3%。


缺少資本市場支撐的祥生地產,目前主要的融資方式是什么?公司前總裁趙紅衛曾在接受媒體采訪時表示:“很大一部分采用銀行、信托、私募形式,隨著公司發展,祥生運用發債、ABS等模式融資,進一步擴大融資渠道,降低融資成本。”


然而,今年以來,房地產融資不斷收緊,從銀保監會約談房地產項目增量過大的信托公司,到發改委約束房企海外發債,加之稍早前23號文對前端融資行為的規范,有業內人士表示:“在一系列監管措施下,房地產企業融資渠道將大幅收窄,這對習慣‘左手融資,右手拿地’的房企而言,過往那些激進的資金周轉模式或將難以為繼。”


在此背景下,祥生地產積極拓寬“補血”途徑。樂居財經在近期的一篇報道中提到,其獨家獲得了一份房地產投融資內部資料,該份投資產品名叫“祥生資產收益權1號”項目,募資資金規模最多3000萬元,期限1年,目前正在深圳亞太租賃交易中心(簡稱“亞租所”)掛牌,掛牌方是祥生地產的全資子公司——浙江祥生建設工程有限公司。報道還指出,該產品門檻比較低,只要30萬元即可投資,以5萬元網上遞增,而投資規模大小將直接決定收益率的高低。此外,該1號產品只是其一,后續還會繼續發行,總規模10億元。


對于上述報道,中國網財經記者未能核實到真偽,亞租所的官網數據今年5月以來也沒有進行過任何更新。

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